Was muss im Mietvertrag stehen? 8 Tipps worauf Sie achten sollten!

Der Mietvertrag regelt die Rechte und Pflichten von Vermieter wie Mieter. Vor lauter Freude, endlich eine passende Wohnung gefunden und den Zuspruch bekommen zu haben, wird schnell vergessen, wie wichtig es ist, den Mietvertrag genau durchzulesen. Und selbst wenn dies nicht zutrifft, wissen nur die wenigsten, was in einem Mietvertrag geregelt sein muss. Fallen und vermeintlich nicht relevante Passagen werden aufgrund der Unwissenheit oft leider völlig ignoriert. Um Ihnen böse Überraschungen zu ersparen, haben wir hier für Sie 8 Tipps zusammengestellt, die Ihnen dabei helfen, Fehler zu vermeiden.

1. Mieterangaben

Beziehen Sie die Wohnung nicht allein, ist es zu empfehlen den Mitbewohner ebenfalls als Mieter anzugeben. Nur wer im Mietvertrag hinterlegt ist, hat sowohl Rechte als auch Pflichten. Geben Sie nicht bekannt, dass eine weitere Person mit einzieht, laufen Sie Gefahr abgemahnt zu werden oder im schlimmsten Fall eine Wohnungskündigung zu erhalten. Kinder müssen nicht namentlich genannt werden und sind keine Vertragspartner, sollten jedoch in der Anzahl korrekt angegeben werden. Vermieter kalkulieren anhand der Mieteranzahl, inklusive Kinder, die Nebenkosten.

2. Angaben zur Wohnung

Prüfen Sie die Angaben zur Wohnung gründlich. Bisher durften Vermieter die Wohnfläche im Mietvertrag um bis zu 10 % größer angeben. Mit der Verhandlung zum Az: VIII ZR 266/14 haben die obersten Zivilrichter dem jedoch entgegengewirkt und die Vermieter müssen zumindest bei einer Mieterhöhung die tatsächliche Größe der Wohnung angeben. Prüfen Sie zudem ob alle im Mietvertrag hinterlegten Ausstattungsstücke, wie die Einbauküche oder der Keller, vorhanden sind. Halten Sie stets die Augen offen, ob es irgendwo Mängel gibt, die Ihnen nach Mietdauer zu Lasten fallen könnten.

3. Entspricht die Miete der Umgebung

In großen Städten, wie Berlin, stehen Mietspiegel zur Verfügung. Sie erhalten diese bei Mieterschutzvereinen oder direkt beim Bürgeramt. Auch die Recherche im Internet kann einen ersten Überblick über die üblichen Mietpreise des Bezirks geben. Beachten Sie jedoch, dass Neuvermietungen gern für eine Erhöhung der Miete genutzt werden. Aufgrund der Mietpreisbremse darf die Mieterhöhung 10 % des Mietspiegels nicht übersteigen und seit 2019 darf der Vermieter die Auskunft zum vorigen Mietpreis nicht mehr verweigern. Er muss offenlegen, wenn die Miete erhöht wurde.

4. Staffel- oder Indexmiete

Liegt der Mietvertrag einer Staffel- oder Indexmiete zugrunde, können sich für Sie daraus Vorteile, wie auch Nachteile ergeben. Prüfen Sie am besten schon vor Unterzeichnung, wie realistisch der fortlaufende Anstieg ist. Vorteil einer Staffel- oder Indexmiete kann sein, dass die Miete schlussendlich unter dem tatsächlichen Mietspiegel liegt und außerordentliche Mieterhöhungen, sowie Erhöhungen nach Sanierungen nicht rechtens sind. Jedoch kann dies auch zum Nachteil werden, wenn die Miete im Endeffekt weit über dem Durchschnitt der Nachbarschaft positioniert. Beachten Sie hierbei zudem, dass Vermieter die Mietbremse mit Staffel- und Indexmieten umgehen können.

5. Inklusivmiete

Haben Sie mit dem Vermieter eine Inklusivmiete vereinbart, prüfen Sie, ob die vereinbarten Vorauszahlungen für die Nebenkosten realistisch sind. Im besten Fall kann der Vermieter Ihnen die Nebenkostenabrechnung eines früheren Abrechnungszeitraums vorlegen.

6. Zeitmietvertrag?

Handelt es sich um einen Zeitmietvertrag, achten Sie auf die Begründung dazu. Ein Zeitmietvertrag darf nur dann ausgestellt werden, wenn zum Beispiel der Eigenbedarf des Vermieters angezeigt wird. Andernfalls ist der Zeitmietvertrag widrig und wandelt sich automatisch in einen unbefristeten Mietvertrag um. Dies gilt auch, wenn die Begründung während der Laufzeit des Mietvertrags verfällt. Zu beachten ist zudem, dass Sie als Mieter bei einem Zeitmietvertrag weder vorher kündigen können, noch ein Recht auf Verlängerung des Mietvertrages haben.

7. Kündigungsausschlussklausel

Eine gern genutzte Falle von Vermietern ist die Kündigungsausschlussklausel. Damit bestätigen beide Parteien, dass sie auf eine Kündigung innerhalb eines bestimmten Zeitraums verzichten. Jedoch haben Vermieter grundsätzlich nur dann das Recht einen Mietvertrag zu kündigen, wenn ein gesetzlicher Kündigungsgrund vorliegt. Dass heißt, wenn der Mieter gegen die Pflichten verstößt oder zum Beispiel Eigenbedarf angemeldet wird. Sie als Mieter hingegen haben grundsätzlich das Recht, die angemietete Wohnung mit einer Frist von 3 Monaten zu kündigen. Sie bestätigen also bei Unterzeichnung, dass Sie auf dieses Recht verzichten und sich für einen Zeitraum, den der Vermieter bestimmt hat, verpflichten die Wohnung nicht zu kündigen.
Im Mietvertrag kann vereinbart werden, dass sowohl Mieter als auch Vermieter beidseitig auf eine Kündigung für einen Zeitraum von bis zu vier Jahren verzichten. Hört sich fair an, ist es aber nicht. Denn der Vermieter dürfte ohnehin nur dann ordentlich kündigen, wenn ein gesetzlicher Kündigungsgrund – etwa Eigenbedarf – vorliegt. Der Mieter hingegen kann bei einem Vertrag ohne Kündigungsausschlussklausel generell immer mit einer Dreimonatsfrist kündigen.

8. Kleinreparatur- und Schönheitsreparaturklausel

Enthält der Mietvertrag Klauseln zu Kleinreparaturen und Schönheitsreparaturen bedenken Sie, dass diese über die gesetzlichen Regelungen hinausgehen und nur unter Berücksichtigung folgender Merkmale wirksam sind.

Schönheitsreparaturklausel Kleinreparaturklausel
bei Übergabe muss die Wohnung frisch renoviert sein Reparaturkostenübernahme beschränkt sein
Fristen für die Renovierung müssen flexibel sein nur bei regelmäßig genutzten Bestandteilen gültig
übermäßige Pflichten dürfen nicht auf den Mieter übertragen werden