Wie Mieter eine Mieterhöhung vermeiden können
Vermieter haben zwar rechtliche Möglichkeiten Mieterhöhungen durchzusetzen, aber auch hier haben Mieter Rechte, die von den Vermietern nicht missachtet werden dürfen. Mieter müssen demnach nicht alle Mieterhöhungen akzeptieren und sollten jede geforderte Mieterhöhung genau prüfen. Die Bestimmungen sind von den Bundesländern und Kommunen abhängig, doch gibt es Regeln, an die jeder Vermieter sich halten muss, auch in Berlin.
1. Vergleichsmietenverfahren
Vermieter können eine Mieterhöhung fordern. Die neue Miete darf jedoch den Mietpreis vergleichbarer Wohnungen nicht übersteigen. Zudem müssen die Mieter der Erhöhung zustimmen, ausgenommen es handelt sich um Erhöhungen aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen oder erhöhten Betriebskosten. Stimmen die Mieter nicht zu, muss der Vermieter klagen, um seinen Anspruch durchsetzen zu können. Ob die Klage zu Gunsten des Vermieters oder des Mieters entschieden wird, zeigt sich dann in der Beurteilung des Einzelfalls.
2. Die Vergleichsmieten
Die Miete darf nach der Erhöhung nicht wesentlich höher als der durchschnittliche Mietpreis der Region sein. Mieter können auf den Mietspiegel ihres Bezirks zugreifen und prüfen, ob die Mieterhöhung dem Mietspiegel entspricht. Trifft dies nicht zu, können Mieter die Erhöhung verweigern. Verglichen werden dabei die Mietpreise der letzten 4 Jahre mit ähnlichen Wohnungen.
3. Die Kappungsgrenze
Bei der Kappungsgrenze handelt es sich um die gesetzlich vorgeschriebene Grenze zur Erhöhung der Miete. Hier gilt, dass die neue Miete, unter Berücksichtigung des Mietpreises der letzten 3 Jahre, berechnet werden muss. Die Erhöhung darf 15 % des Mietpreises der vergangenen 3 Jahre nicht übersteigen. Gleichzeitig darf die Vergleichsmiete der Umgebung nicht überstiegen werden. Ausgeschlossen sind Mieterhöhungen, die aufgrund von Sanierungs-/ Modernisierungsmaßnahmen oder Betriebskostenerhöhungen gefordert werden. Besonders bei der Kappungsgrenze lohnt sich der genaue Blick auf die korrekte Berechnung.
Der Ausgangswert der Kappungsgrenze wird bestimmt, indem vom Wirksamkeitszeitpunkt der geforderten Mieterhöhung drei Jahre zurückgerechnet wird (z. B. ist der Wirksamkeitszeitpunkt der angekündigten Mieterhöhung der 01.02.2020, ist der Ausgangspunkt für die Berechnung der Kappungsgrenze der 01.02.2017)
4. Die Jahressperrfrist
Vermieter müssen sich an die Jahressperrfrist für erneute Mieterhöhungen halten. Eine Erhöhung der Miete darf erst mit Ablauf eines Jahres nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden. Die erneute Erhöhung wird dann nach 15 Monaten gültig. Durchgeführt werden darf die Erhöhung bis zur Anpassung an die üblichen Mietpreise der Umgebung. Auch bei Mieterhöhungen aufgrund von Sanierungs-/Modernisierungsmaßnahmen und Betriebskostenerhöhungen dürfen Vermieter die Sperrfrist nicht missachten.
Was ist bei der Mieterhöhung zu beachten?
Zu den oben genannten Punkten, an die sich jeder Vermieter halten muss, kommen Formregelungen, die Mieter unbedingt prüfen sollten. Achten Sie besonders auf folgende Punkte:
- Die Forderung zur Mieterhöhung muss schriftlich beim Mieter eingehen, ob der Vermieter die Erhöhung per E-Mail, Telefax oder postalisch versendet, bleibt jedoch ihm überlassen.
- Bei mehreren Vermietern muss jeder Vermieter im Schreiben genannt sein, außer eine Hausverwaltung oder ähnliches wird mit der Durchsetzung beauftragt.
- Erhalten Mieter die Erhöhung erstmals von der vertretenden Hausverwaltung oder anderen Dritten, muss eine Vollmacht beiliegen. Liegt diese nicht bei, kann der Mieter die Erhöhung nach § 174 BGB zurückweisen.
- Gibt es mehrere Mieter, müssen alle Mieter im Schreiben genannt werden, ausgenommen es gibt im Mietvertrag eine Bevollmächtigungsklausel.
- Die Mieterhöhung muss bei der neuen Miete betragsmäßig ausgewiesen werden.